قولنامه تا ثبت رسمی معاملات املاک
هر کس می‌خواهد خانه‌ای، ملکی یا آپارتمانی بخرد یا بفروشد، در عرف به بنگاه‌های املاک مراجعه می‌کند، قراردادی در قالب بیع‌نامه و قولنامه می‌نویسد، مبالغی از ثمن معامله را رد و بدل می‌کند و قرارهایی برای حضور در دفتر اسناد رسمی و نقل و انتقال رسمی ملک می‌گذارد ولی با وجود همه این التزام‌های قراردادی، در موارد بسیاری، بین خریدار و فروشنده، اختلافاتی پیش می‌آید.
بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. همچنین بر اساس ماده 47 همان قانون نقل و انتقال اموال غیرمنقول، تنها به موجب سند رسمی امکانپذیر است.
بیع‌نامه همان قرارداد فروش بوده که برای طرفین لازم‌الاجرا است، برخلاف عقودی مانند صلح و هبه، در عقد بیع که تملیک عین به عوض معلوم است، یک مبیع و یک ثمن وجود دارد که باید بین آنها تعادل وجود داشته باشد.
به لحاظ عرفی، بیع‌نامه سندی عرفی است که طرفین می‌نویسند و تابع تشریفات رسمی در محضر است.
بیع‌نامه مقدمه سند رسمی
در معاملات املاک، ابتدا بیع‌نامه یا همان مبایعه‌نامه و مبالغ مورد نظر رد و بدل می‌شود. البته بیع‌نامه می‌تواند مورد انکار و تردید قرار گیرد همچنین بانک‌ها نمی‌توانند بر روی مبایعه‌نامه، به خریدار وام اعطا کنند.
بیع‌نامه می‌تواند به صورت عادی و نیز به صورت رسمی در محضر نوشته شود اما غالبا بیع‌نامه، در عرف املاک، عادی بوده و مقدمه‌ای برای سند رسمی است و در ادامه آن، تشریفات تنظیم سند رسمی انجام می‌شود.
ضرورت پایبندی طرفین نسبت به قولنامه
در تعریف قولنامه نیز باید گفت قولنامه نوشته‌اى غالباً عادى حاكى از توافق بر واقع ساختن عقدى در مورد معینى بوده و ضمانت اجراى تخلف از آن پرداخت مبلغى معین است. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى است که بر اساس آن، «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»
قولنامه یك عمل حقوقى حاصل اراده دو طرف است كه خواسته‌اند با این عمل، حقوق و تكالیفى در روابط حقوقى خود ایجاد كنند همچنین ماده ۱۰ قانون مدنى كه مبتنى بر اصل آزادى قراردادهاست، عمل آنها را به رسمیت مى‌شناسد و در روابط حقوقى آنها مؤثر است.
اگر قولنامه، صرف یک قول یا تعهد یک‌جانبه باشد، باید گفت که تعهدات یک‌جانبه الزام‌آور نیست. قولنامه نیز مقدمه عرفی بیع‌نامه بوده و بر اساس آن، فروشنده در مقابل اخذ مبلغی، متعهد به فروش می‌شود بنابراین به دلیل اینکه قولنامه‌های فعلی، عرفا معوض است، در حدود شرایطی که نوشته شده است، الزام‌آور خواهد بود و برای طرفین لازم‌الاجرا است و باید نسبت به آن پایبند باشند.
همانطور که در مورد قولنامه گفته شد، خریدار، مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت به فروشنده می‌پردازد و در مقابل، فروشنده متعهد به فروش می‌شود. مبلغ پرداختی، در مقابل ثمن معامله، ناچیز بوده اما در همین حد نیز الزام‌آور خواهد بود.
منتفی بودن نقل و انتقال دوباره در سندی که ثبت رسمی شده است
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.